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在英国，房东每年都需要提交纳税申报表，申报他们收到的租金收入。
虽然买房出租投资的好处近年来逐渐被政策的侵蚀，但仍然有办法保护房东的收入尽可能不受税务的影响。
确保你知道什么时候提交纳税申报表，你可能需要缴纳的税额以及你可以申报的费用，这将确保你最大限度地减少纳税并避免任何罚款。
以下是房东在提交纳税申报表时应该考虑的问题。
- 注册自我评估纳税申报表
- 重要截止日期
- 缴纳正确的税款
- 可允许费用索赔
- 缴纳适量税款的技巧
1. 注册自我评估纳税申报表（Self-Assessment）
如果你以前从未提交过纳税申报表，则需要在英国税务海关总署HMRC的官网上注册一个纳税人身份编号。注册的正式截止日期是房东需要满足的纳税申报截止日期前一个日历年的10月5日，但通常可以在此之后注册。
- 完成评估您是否需要注册的政府纳税工具
- 如果需要注册，请准备注册时所需要的信息，姓名、注册地址、出生日期、电话号码和国民保险号码。
- 在线注册。如果还没有注册，则需要设置政府网关用户ID和密码才能进入初始注册阶段。
- 接下来，按照指示，相关您财务状况的问题的步骤进行操作，并提交信息。
- 等待UTR号码（唯一纳税人参号）审批——这是一个10位数字参号，通常以“K”结尾，您需要在所有未来的纳税申报表中用到这个参号。它应该在15个工作日内生成，如果您是长居海外的英国房东，UTR的生成则为21天，海外房东应同时获得HMRC审批的NRL参号（海外居民房东参号）。在登录HMRC应用程序或您的在线税务账户，房东都可以查看这些参号。
2.重要截止日期
提交纸质自我评估纳税申报表的截止日期是10月31日，这是英国税务海关总署收到文件的最后日期。线上提交文件的截止日期为1月31日。
逾期提交将会被自动处以100英镑的罚款，三个月后的罚金将自动以每天10英镑的滚动性增加，六个月后还将收取所欠税款的5%（如果更多，则为300英镑），因此组织起来避免处罚非常重要。
文件和任何欠税都必须在1月31日前提交，所以如果您需要会计师的帮助，请记住这一点。
他们需要时间与其他客户一起处理您的报税表，您可能需要获取一些信息，例如您当年的总租金收入记录和所产生的任何费用的详细信息。尽快开始可以确保有足够的钱来缴纳应缴税额，甚至可以减少你需要支付的金额。
3. 缴纳正确应缴的税款
房东将需要提交一份自我评估纳税申报表，以确保他们为收到的租金收入缴纳所得税——需要详细说明租金的收入，以及任何其他形式的收入，即使房东已经为这些收入纳税（如就业收入）。
如果年营收利润超过12570英镑，并且租金是你的主要收入来源，你也可能需要缴纳国家保险。但是，如果你的租金收入低于一定水平，那么你可能缴纳任何税额，但你仍然需要提交纳税申报表。
除了12570英镑的个人免税额外，还有一些额外的免税津贴可以使用到年收入中。如果你从土地或房产中获得收入，每年有1000英镑的房产津贴。
如果你与他人共同拥有一处房产，每个人都可以用1000英镑的津贴来抵扣他们在总租金收入中的份额，但如果你申请了这项津贴，你将无法申请个人允许的费用。
税务指南规定，如果你的总收入在1000英镑至2500英镑之间，你只需要告知英国税务海关总署，如果年收入超过这个范围，你必须注册并进行自我评估纳税。如果你从租赁物业中获得租金收入，你可能有资格参加“租房计划”。利用该计划，房东每年可以免税高达7500英镑。
4.房贷利息税收减免
贷款投资出租房的主要好处之一是，房东可以在税款上利用贷款利息抵扣赋税额。
自2017年4月以来，这一比例仅限于年总还贷额的20%——这是一个相当大的下降，因为高税率的纳税人曾经能够以40%的总还贷额进行赋税抵扣。
这意味着房东的更多的租金收入需要纳税，他们也可能被推到更高的税级，这可能会进一步推高自我纳税评估计算。
莫斯女士称：“税收减免只允许对贷款的利息部分，而不是本金的偿还，因此房东需要贷款机构提供一份声明，详细说明纳税年度支付的利息总额。这一减免不能用于退税，但任何未使用的减免都可以结转至以后的年份。”
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5. 可允许费用抵扣
税务员仍然允许房东报销经营租赁组合的其他营运费用，即“允许的营运费用”。
英国税务海关总署有一份可报销费用清单。这些措施包括：
- 物业维护费用
- 园丁、清洁工和类似服务的服务成本
- 会计师费
- 出租代理及管理费
- 房东保险、内容保险和公众责任保险的费用。
合理合时地安排你的开支也可以为你节省税款。
为了成功地从你的收入中报销费用，你需要保留详细的记录和证据，证明你收到的租金是多少和一共花了多少钱。这包括收据、发票和银行对账单，如果英国税务海关总署要求提供您的财务证据，则都是必需的。
如果你的记录不被认为是“准确、完整和可读的”，如果你没有在规定的时间内保存它们——至少在1月31日截止日期后五年——你可能会面临处罚。
6. 好好利用租赁中的亏损
如果你的允许报销费用超过了你从房产中获得的收入，你的租赁物业就会出现亏损。这可以用来抵消你未来的利润。
例如，假设你在2023-24年从一处房产中赚了5000英镑，但在可允许的费用上花费了10000英镑，那么在这段时间租赁所产生的损失将是5000英镑。第二年，假设你的利润是10000英镑，就可以用5000英镑的亏损来抵消2022-23年的5000英镑利润，从而减少应缴的税款。
或者，如果你有多个租赁物业，你可以将所有这些物业的利润和亏损合并，从本质上抵消一个物业的损失和另一个房产的收益。
在这种情况下，假设你有三处出租房产。其中一家盈利3000英镑，另一家盈利7000英镑，而另一家亏损5000英镑。作为一个整体来看，对损失的减免可以自动适用于其他房产，使您的整体应税利润达到5000英镑。
7. 缴纳适量税款的技巧
按时提交文件——即使迟到一天，你也会被罚款100英镑。
确保你知道允许的费用和不能报销的费用之间的区别。例如，超出维护范围的重大工程以及与购买房产相关的法律费用是不可索赔的。不申报你有权获得的费用意味着你可能会缴纳太多的税，而缴纳太少的税可能会让你被罚款。
确保您提供的信息准确无误。英国税务海关总署对错误和失误实行浮动处罚；粗心的错误可能会被收取高达30%的“损失”税，而故意错误可能会收取高达100%的税。
来源：英国安尔法
